张先生买二手房遭遇一年半之久的磨难，文中除买方张明、房产证持有人为化名之外，其它均为真名，未隐去卖方真名的原因是：郑州楼市向一切非正义说：No

张明购买二手房遇到的糟心事

李谨宇在位于郑州市金水区南阳路号12号楼1单元1层2号有一套九十多平的房子。年下半年，李谨宇遇事需要用钱，就想把这套房子赶紧卖了救急。

年，开封人张明正巧在找房子，通过房产中介，张明看到了这套房子的资料，一下子就相中了，地段，户型面积，价格都可以，最重要的是没有税费，这让张明非常满意。张明就让中介联系房主，想赶紧把房子给定下来。

接下来的遭心事就让张明这一年多陷入了长久的买房战斗中：

1.40万给了买方让房东用了四个月，过户时房东说要走资金监管。

2.双方重新走资金监管程序时房东又不想卖了。

3.张明打官司要求卖方要不把房子卖给我、要不赔偿，但官司输了。

结果就是：

1.40万让对方白白用了四个月。

2.自己交给中介的2万多块钱打了水漂。

3.自己的打官司花了一万多也打了水漂。

4.中间还为了让卖方配合工作给对方打了1万的欠条。

5.一路苦逼，最终还是哑巴吃黄莲，有苦说不出。

6.给了我们什么样的警示？如何保护自己的权益？这就是我们本文的目的。

（一张图，了解整个事件）

年8月25日，买卖双方见了面，交谈之后彼此满意，张明就交了2万元的定金，算是把房子定了下来。双方在当天签订了《房屋买卖合同》。房子共98.38平方，总价为73.8万元。张明一下子拿不出那么多钱来，就走了银行按揭。

（张明交纳的定金收据）

（双方签订房屋买卖合同）

签订合同一周后，年9月2日，双方一起到中信银行签订银行贷款合同。李谨宇着急用钱，催促张明首付款赶紧付款。两天后，年9月4日，张明将40万首付款直接打入了李谨宇儿子吕XX的账户。

二十天后，年9月22号，银行贷款审批通过。但在去房管局过户时，他们被告知需要李谨宇提供房改房免税的证明。但李谨宇却没有这个证明。无奈之下，张明只能等李谨宇开具房改房免税的证明之后，才去房管局过户。

张明又等了一个多月，10月29日，李谨宇终于把房改房免税的证明开出。但是让张明无法理解的是，在办理证明的时候，李谨宇先向中介索取元辛苦费，证明开出来后又向张明索要辛苦费元！

这个时候张明一心想着房子能够赶紧过户，就自认吃了这一万元的亏。张明说：“一万就一万吧，只要能把房子赶紧给我就行了，大不了我再挣。”

但是亏尽管吃了，事情却并没有按照张明预想的进行。年10月30日，是双方去房管局过户的时间。但就在这时，因为未知的原因，李谨宇忽然拒绝承认在签订《房屋买卖合同》时所作的约定，拒绝履行合同。李谨宇提出要重新按照二手房交易资金监管流程走。

对此，张明很是诧异，他不明白李谨宇为什么会突然做出改变。这个时候，张明对资金监管并不是很了解，在当初购房时中介也并没有给他说过要资金监管。

但是尽管有这么多疑问，张明却也毫无办法，在协商之后，他同意重新走资金监管途径。李谨宇承诺会将已经收到的首付款返还给张明。

张明在年11月11号去银行重新按资金监管签订贷款协议，李谨宇却一直拖到了年11月22日才去银行签订协议。年12月11日银行贷款审批通过。

但是在李谨宇承诺返还40万首付款后，却迟迟不能将钱退回。一直拖了整整两个月，在12月31日，才归还了13万，然后又拖到年1月9号，才将剩下的钱全部归还。

在最初双方签署的《房屋买卖合同》中明确约定：张明和吕XX应在合同签订之日起60个工作日内，共同到房管局立契并办理房产过户手续，并积极提供过户需要的相关证件和资料。

张明多次催促李谨宇履行合同，共同到房管局签订资金监管协议，但是让张明不明的是，李谨宇始终以各种理由推脱。

经过近三个月的交涉，双方始终没有机会共同到房管局办理资金监管。李谨宇的故意拖延行为昭然若揭。张明又着急住房，无奈之下，想到了法律程序。但在张明的心里，还是希望李谨宇能够自行履行协议的，他并不愿意将此事诉之公堂。

但是让张明吃惊的是，就在这时，年3月6日，李谨宇忽然说：“房子不卖给你了”。

此事再无可议。

（双方短信凭证）

年3月14日，张明被迫诉讼维护自身合法权益。

年5月12日，一审开庭，不料张明一审败诉。原因是张明没有明确的证据证明，他曾经明确通知过李谨宇共同到房管局签订资金监管协议。

张明不服，年5月20日，张明选择继续上诉，向郑州市中级人民法院递交了上诉状。

年8月19日，郑州市中级人民法院二审开庭。但是让张明始料未及的是，二审法院，仍以证据不足为因，维持了原判，最终二审败诉。

（张明二次上诉状）

尽管张明万分不愿，但是却无能为力。此时，他除了懊恼和沮丧，更痛恨自己身单力薄。他是郑州几十万外来者中的一员，想在郑州有个自己的房子，积极地去融入这个城市。但是，城市却在他本以为即将如愿的时候，给了他痛心的一击。

“对方是郑州本土人，关系人脉都比我强，我是斗不过他们，但是我也不会就此认栽的，我会继续维权”，张明对郑州楼市说。

但我们都知道一个事实，这条维权之路注定艰难。

如今，这个小个子的年轻人，依然在寻求自己的利益保护之路上，踽踽独行……

整个事件带给我们的4个疑问：

1.双方在签署《房屋买卖合同》时，为何没有按照正规的资金监管程序走？

张明说，最初中介并没有告诉他应该走资金监管，他自己也不知情。最后中介的解释是这样可以少交些税，比如说，“成交价90万，但是在房管局报的时候可以只报70万，就可以省下这20万的税了”。

但最终有多少人因为相信了中介的话，签订了类似的阴阳合同，最后却让自己的利益受到了损失。并且在这种情况下，你打官司都没地方去打。

2.房东最初签署了《房屋买卖合同》，但是为何两个月后又不承认此份合同？要求走资金监管。

张明称，房主最初急需用钱，不走资金监管可以直接拿到钱，对她来说是最合理的。但是，两个月后，可能房主资金没那么紧张了，就开始怕张明拿到合同后不去银行办抵押贷款，拿不到后续的房款。

3.今年3月份，房东为何告知张明自己的房子不想卖了。

张明自己的分析，一是房东已经不着急用钱了；二是房子在不断升值，急需用钱时想急售变现，但是现在房东不想再低价急售。

张明去法院起诉，想要通过法律手段让房主履行《房屋买卖合同》，为何最终败诉。

张明上诉的理由是，资金监管需要双方同时到场，但是房主怠于履行合同义务，以各种理由不愿到场。

张明最终败诉，法院判定称：张明未出示证据证明他已通知房主共同办理资金监管手续，也就是说起诉的证据不足。

4.《房屋买卖合同》约定：若双方有一方解除合同，或发生违约，润业公司收取的双方中介服务费一律不予退还。这又是为何？

首先，这一条算不算是霸王条款呢！郑州楼市了解到，基本上在二手房交易合同中，都会有这样一条约定。

根据郑州楼市掌握的信息，在交易中，在信息不对等的情况下，中介欺骗购房者缴纳众多莫须有款项已成为标配。基本上大部分购房者都会上当，因为购房者并不知道到底哪些是该缴纳的，哪些是中介自行添加的。

郑州楼市律师团观点：

1.张明现在该怎么办？该如何继续维护自己的权益？

律师答：建议张明重新起诉，诉讼请求为继续履行合同，然后根据判决申请强制执行。

2.双方签订了买卖协议，交付了中介费给中介公司，卖方违约后，中介费不退还吗？律师答：合同这样明确签订，在法律意义上是合法的，但交纳的元费用中有多是定金，这个钱是交给卖方的，中介是托管代收，但不是定金的权利人，当卖方违约后，该定金应该退还给买方。

郑州楼市观点：

1、二手房交易一定要走资金监管程序。年12月，郑州市正式启动二手房交易资金监管制度，它就像是网络交易中的“支付宝”，免费为交易双方保管房款，等到房产证到手，再将房款交给卖方。

2.买二手房一定要找一个靠谱的中介。并且一定不能把首付款交付给中介。九月份的时候爆出的天运中介骗取购房者多万房款跑路事件，已经足够给我们带来警示了。

3、交易过程中，一定要留足关键证据。口说无凭，买卖双方包括和中介在商量相关事宜时最好录音留证，或者是通知时，电话一定要录音，最好是短信和电子邮件通知，这样可以留下相关凭据，供后期查找使用。

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