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文/马光远

刚刚过去的年，在中国房地产历史上绝对是一个具有转折意义的一年。这一年，新冠疫情持续，房地产调控的力度空前，全年出台房地产调控超过次，房地产开发投资、销售数据下滑，土地市场遇冷，流拍率上升。然而，尽管市场遇冷，房地产交出的成绩单却并不差。年前11个月，全国商品房销售额突破亿元，同比增长8.5%。在四季度政策和市场都逐步回暖的情况下，年全年销售面积再次突破17亿平方米、销售金额超过17万亿元已成定局，甚至有人预测销售面积和销售额可能双双突破“18”。考虑到这是在疫情和严厉调控的双重压力下的数字，的确在某种层面说明房地产行业的韧性之强超过很多人的想象。这也是我们对未来房地产市场判断的基本逻辑之一。

从房企的业绩来看，在巨大的资金压力下，头部企业的分化比较明显。克而瑞统计显示，年，TOP10房企销售操盘金额门槛达到.5亿元，同比增幅达19.8%，较年增长42%。尤其是排名第一位的碧桂园，年全口径销售金额.2亿元、操盘金额.6亿元，均是亿档次的唯一，权益金额也是唯一一家破五千亿的房企。这已经是碧桂园连续五年保持行业龙头地位，即使在行业的环境发生巨大变化的情况下，仍然表现出了很强的销售韧劲。

面对市场这种前所未有的变化，现在思考房地产将如何走，房地产的下一步在哪里，的确具有重大的现实意义。记得年年底，我提醒房地产企业一定要高度重视“金融新周期”，告别高杠杆模式时，很多房地产企业嗤之以鼻，依然我行我素；年，当我提出房地产20年的大周期已经结束，市场将会“变天”时，我

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